Des de fa uns anys, el discurs predominant quan es parla del complicat accés a l’habitatge es basa en la necessitat d’incrementar-ne la oferta, que els preus eren alts per que la demanda superava la oferta. En conseqüència, es demanava desregular el sòl per a poder construir més i més habitatges i fer-ne baixar els preus.

S’aportava així una explicació i una pràctica de mercat i es renunciava a aprofundir en el tema sota una perspectiva política, reduint la explicació i l’acció a un fet tècnic, a una explicació econòmica suposadament neutra a partir de la visió del mercat. No hi ha política, hi ha mercat.

No obstant, la realitat del l’accés a l’habitatge és una qüestió molt més complexa que evidentment no pot ser reduïda a la explicació d’un òptim de mercat, com si parléssim del mercat de patates o de piruletes. Cal ser més realista.

David Harvey ja ens va explicar fa dècades que existeixen dos components clau en referència al problema de l’habitatge i que la explicació de mercat omet. Per una banda tenim el valor d’ús de l’habitatge, que fa referència al valor que els usuaris donem als immobles, l’ús habitacional que en fem. Les cases per viure.

Per altra banda el valor de canvi, que és la traducció de l’immoble als preus de mercat, i per suposat no té per que coincidir amb el valor d’ús.

Podríem fer un símil amb aquesta taula d’un restaurant que hi ha al barri del Rec (no direm quin). Una taula de fusta massissa d’una sola peça d’uns 7m que qui va dissenyar el restaurant va poder comprar a pes per pocs diners. Per al venedor, una fusta tant gran no tenia valor de canvi (una fusta de 800kg tant complicat de traslladar i poc operativa en la producció industrialitzada de mobles no tenia mercat), però per al seu comprador la fusta tenia un valor d’ús enorme, un valor d’ús que no quedava reflectit en el preu de la fusta, en el valor de canvi.

Actualment, podem trobar a patades habitatges que segueixen tenint un elevat valor d’ús però amb un valor de canvi pel terra. Podria ser el cas dels 3.800 habitatges buits d’Igualada segons les dades del darrer cens d’habitatges de 2011. Habitatges que podrien tenir un important valor d’ús (tenint en compte l’actual realitat actual sobre els desnonaments) però que en canvi el mercat no els atorga un valor de canvi atractiu. I resten buits. El mercat doncs, per la seva desconnexió amb la realitat, és mostra incapaç de resoldre la situació.

També en el passat, en el moment de la bombolla, veiem com el valor de canvi es situava molt per damunt del valor d’us dels habitatges, i els preus escalaven anualment a una velocitat digne de warp. El mercat, amb una demanda que revia finançament barat invertia en habitatge no únicament per a viure, no únicament pel seu valor d’ús, sinó en vistes a un futur valor de canvi (que en molts casos mai va arribar). Tanmateix és el període en que més habitatge s’injectava al mercat i en que més creixia el preu dels mateixos, posant de relleu encara més el poc sentit comú del sistema de mercat (veure dades i anàlisi a LaTramaUrbana).

De la mateixa manera, algunes de les polítiques públiques d’aquest país sobre l’accés a l’habitatge (habitatge de protecció oficial) s’han basat en mecanismes de mercat, en intentar, en paraules de Lefebre, “proporcionar el major número possible d’allotjaments i el més ràpid possible i al menor cost”, de manera que no es buscava “transformar les orientacions adoptades per la economia de mercat” sinó que les reforçava (a El Derecho a la Ciudad).

L’accés a l’habitatge per tant no està garantit mentre totes les polítiques o les no-polítiques estiguin centrades en el valor de canvi (com ha passat abans i ara segueix passant). El predomini del valor de canvi és la millor garantia per passar per èpoques amb escassetat d’habitatge i èpoques amb habitatges buits, més enllà de les necessitats habitacionals reals i de la resolució de l’accés de la gent a un habitatge.

En un context com el català, políticament és veu com un atac a la propietat privada (que sembla estar per damunt de totes les coses, fins hi tot els drets humans) qualsevol intervenció que es pugui fer en el mercat de l’habitatge per tal de incorporar-hi més paràmetres de valor d’ús en comptes de valor de canvi. Aquest fet és podria considerar excepcional a Europa on trobem polítiques més realistes. En diferents països intenten intervenir en el mercat per tal d’assegurar un cert valor d’ús. Es procura que si un habitatge no té prou valor de canvi per a l’inversor immobiliari però si valor d’ús, igualment pugui incorporar-se al mercat immobiliari, en comptes de que resti tancat esperant temps millors com succeeix al nostre país. Com escriu el jurista (urbanista) Javier Burón, “en molts paisos del a UE els habitatges buits es consideren una patologia urbana, social, económica i medi ambiental”.

Així, a Dinamarca o a Holanda es preveuen sancions per a qui obstenta pisos buits o bé se’n permet legalment la okupació. El mateix Burón, explica aquí quines són les polítiques públiques vers els habitatges buits per la UE.

Però, com es fa això de prioritzar el valor d’ús? Trobem alguns exemples d’actuacions que intenten eliminar el valor de canvi de l’habitatge per fer aflorar el seu valor de ús. Exemples que segurament tenen en comú que es tracta d’accions impulsades i autogestionades per la ciutadania directament, arribant fins hi tot a participar en la mateixa construcció física de l’habitatge.

Segurament, un dels exemples més coneguts és el cas de les “Cooperatives de vivienda por ayuda mutua de Uruguay”, recolzat això si, per un marc legal que ho facilita. (veure el recull d’articles que ha fet La Ciudad Viva sobre les Cooperativas de vivienda a Uruguay). Algunes d’aquestes cooperatives actuen sota un model de tinència col·lectiva, de manera que la propietat de la “promoció” d’habitatges construïts el manté la cooperativa, i les famílies que les habiten el que tenen és un dret d’ús. Si la família marxa, retorna aquest dret a la cooperativa aquesta li retorna el valor econòmic del seu treball i d’amortització de crèdits que va obtenir la cooperativa. La nova família que ocupi l’habitatge haurà d’aportar una part equivalent. Veiem com el valor de canvi aquí no existeix.

Un segon cas, descrit en aquest recomanable article dels arquitectes Susana Aparico Laridés i Juan Alonso, el trobem a Holanda. L’article explica que fins als anys 1990s el model de producció d’habitatge social es feia mitjançant cooperatatives amb l’ajut econòmic de l’estat. En aquella dècada es liberalitza el mercat i guanyen protagonisme en la construcció d’habitatges els promotors privats, que actuen ja en el lliure mercat. Sota un sistema de desenvolupament urbanístic en que és l’Ajuntament qui adquireix el sòl que un cop preparat per que s’hi pugui construir es posa a la venta, els promotors comencen a adelantar-se a aquesta compra de sòl i a acaparar-lo, per tal d’obtenir bones plusvàlues. Un cop més, veiem com es passa d’una perspectiva de valor d’ús a una de valor de canvi. Aquest fet va disparar els preus dels habitatges holandesos multiplicant els beneficis dels promotors i ocasionant una crisis d’accés a l’habitatge i a l’hora una aturada del mercat. La solució la ha aportat novament la concepció de l’habitatge sota el seu valor d’ús, i actualment la administració ha posat sobre la taula mecanismes per tal de que sigui la mateixa població la que pugui tornar controlar el procés de creació de habitatge, autogestionant-lo (veure article).

Els que hem vist, són casos en que l’habitatge és vist des del punt de vista de l’interès general i no pas del mercat, i en conseqüència, l’estat incorpora instruments i marcs legals que reforcin el valor d’ús dels habitatges. Per tant, és qüestió de pensar en polítiques públiques i no creure que el problema de l’habitatge és només una qüestió tècnica, de funcionament de mercat. Introduir realisme i sentit comú, res més.